涉讼房屋原承租人广州某健贸易有限公司起诉被告周某，要求确认业主李某与周某所签订的房屋买卖合同无效，要求行使优先购买权。被告周某一审败诉，后委托广东以泰律师事务所罗俊秀、吴益辉律师提起上诉，二审法院驳回原告的诉讼请求。

一、基本案情

原告广州某健贸易有限公司一审时诉称：涉讼房屋从1956年起就由原告承租使用。涉讼房屋曾由房管部门代管，后于1990年左右发还给业主李某。之后原告向李某承租，双方有签订租赁合同，一年或两年左右签一次合同，至今一直没有解除租赁合同关系。

2007年4月29日，被告周某通过购买取得原告承租的涉讼房屋的产权。但原告称被告周某欲向李某购买该涉讼房屋时，愿意按被告向李某购买房屋的条件购买涉讼房屋。但被告表示：被告购买房屋时，李某的房屋买卖代理人韩某出示过两份租赁合同，并表示已告知承租人房屋出售事宜，承租人不购买房屋；因涉讼房屋关着门，没有人居住，故无法入内查看。现涉讼房屋地下由原告使用，二、三楼由原告安排其员工居住。

2007年6月13曰，原告为维护自己的权益，向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为:（1）确认被告与李某之间就涉讼房屋的买卖行为无效；（2）确认原告对涉讼房屋享有优先购买权。

一审法院支持原告的诉讼请求。后，被告提起上诉，要求二审法院改判驳回原告诉讼请求。

二、律师代理意见

上诉人周某（即一审被告）认为原审判决适用法律有误，要求二审法院改判驳回原告诉讼请求，具体理由如下：

1、上诉人周某与李某就涉讼房屋的买卖行为有效。上诉人购买房屋时，产权是清晰的，李某的房屋买卖代理人韩某告知上诉人，其已提前半年通知被上诉人（即一审原告），其表示不购买房屋。房屋租赁代理人黄某于2006年9月4日通知被上诉人，合同期满不再续约，由被上诉人与新业主签订租赁合同。被上诉人已放弃优先购买权，上诉人与李某的房屋买卖行为有效。

2、本案只列上诉人为被告，无法查明事实，依法应驳回原告的诉讼请求。上诉人与被上诉人没有直接的法律关系，确认房屋买卖行为是否有效，应将李某作为共同被告，才能查明其在出卖房屋时，是否在合理期限内通知被上诉人。

3、一审法院将李某列为被告，违反法定程序。本案起诉时，李某已死亡，依法应驳回被上诉人的起诉。请求二审法院撤销原判，改判上诉人与李某就涉讼房屋的买卖行为有效。

三、法院认为

被上诉人请求确认上诉人与李某签订的房屋买卖合同无效;确认被上诉人对涉讼房屋享有优先购买权。从被上诉人上述请求的内容看，其请求保护优先购买权，属于物权请求权。根据物权法定的原则，优先购买权不属物权保护范畴，故被上诉人基于物权请求权请求对涉讼房屋享有优先购买权，没有法律依据，应予驳回。

从债权保护的角度看，《中华人民共和国合同法》、《<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》等法律规定，违约方承担民事责任的方式是继续履行合同、采取补救措施、赔偿损失等，故被上诉人基于债权请求权请求对涉讼房屋享有优先购买权，于法无据，亦应予驳回。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法通则>若干问题意见（试行）》第118条虽规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但根据最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定第24项载明：废止“《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法通则>若干问题意见（试行)》第118条，废止原因为与物权法有关规定冲突”。据此，被上诉人诉讼请求赖以依据的法律条文已被废止，其诉讼请求当然不能获得支持。

李某作为涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。李某与上诉人于2006年6月15曰签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有证据显示上诉人在签订及履行上述合同过程中存在恶意交易、价格不合理等情形，且涉讼房屋已经房管部门批准登记在上诉人名下，故上诉人取得涉讼房屋的行为应当认定为善意取得。被上诉人请求确认上诉人与李某签订的房屋买卖合同无效无理，不予支持。

四、法院判决

1、撤销广州市越秀区人民法院（2007)越法民三初字第X号民事判决；

2、驳回被上诉人广州某健贸易有限公司的全部诉讼请求。