丘某因非法转租一事，被次承租人谢某起诉要求赔付8万余元。广东以泰律师事务所罗俊秀、周洁琪律师接受丘某、李某（丘某丈夫）委托担任其代理人。两位律师帮助丘某、李某提起反诉，要求原告谢某支付场地使用费等费用1万余元。最终法院判决被告仅需赔付1万余元，另原告需支付被告九千余元，成功维护了当事人合法权益。

一、基本案情

2007年12月27日，第三人钱某与被告丘某签订《房地产租赁合同》，约定：第三人将涉案房屋出租给被告作商住用途，租赁期限自2008年1月13日至2012年1月12日，每月租金3,500元，被告不得将房屋转租或分租，否则，视为自动放弃房屋使用权，本合同自转租和分租之日起解除等。

该合同签订后，第三人将涉案房屋交付被告使用。合同履行期间，被告将涉案房屋一分为二（其中被分开转租出去的房屋简称为涉案房屋之一），并假冒第三人钱某签名出具《委托书》，称第三人委托其负责办理涉案房屋的租赁事项（含代签租赁合同及收取房屋租金)，将涉案房屋转租经营，其中涉案房屋之一转租给了案外人马某强。2008年11月，马某强又将涉案房屋之一的使用权转让给了原告谢某[原告称马某强收取了其25,800元的转让费并提供了一份由案外人(原告称其为马某强妻子杜某，但未提供证据证实）所出具的《收据》]，被告以其不认识杜某为由对此不予认可。

2008年11月24日，被告假冒第三人代理人身份与原告签订《租赁合约》。之后，原告向被告支付了按金6,400元，以被告所申领的“广州市天河区某想想服装店”为字号对外经营，并按3,200元/月的标准向被告支付了自2008年12月15日至2009年6月15日期间104房之一的租金。2009年3月27日，第三人与被告共同前往广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理租赁合同登记备案手续。

2009年6月9日，第三人向原告发出《声明》，称被告所出示的《委托书》系被告未经其授权伪造的。同日，第三人亦向被告发出《函件》，称得知被告伪造其签名出具委托书，特提出以下意见：1、合同按约定已经解除，要求被告在2009年6月20日前清场并将涉案房屋交付；2、被告必须妥善解决由转租和分租引起的一切纠纷，如因此纠纷造成一切损失由被告负责等。2009年6月17日，第三人又向原告发出《声明》，称其与被告所签合同自转租之日起解除，被告与原告所签合同属无效合同，原告无权继续使用涉案房屋，限期迁出、交还涉案房屋，此期间原告不得将租金交给被告。为此，原告自2009年6月16日起未再支付涉案房屋之一的租金给被告。

由于被告丘某的非法转租、恶意欺诈和无权代理的行为，导致《租赁合约》无效，另丘某和李某为夫妻关系，非法转租和无权代理行为引起的债务为夫妻共同债务，应承担共同连带责任。据此原告提起了本次诉讼，要求：1、确认被告丘某以第三人的名义与原告签订的《租赁合约》无效；2、丘某与李某返还按金6,400元和非法转租收入11,660.27元、支付违约金12,800元、赔偿档口转让费25,800元、装修费31,325元。

二、律师代理意见

我方当事人（即被告丘某）与第三人所签《房地产租赁合同》第5条第3款约定不得将房屋转租和分租，此约定为本案一切纠纷的根源。2009年3月27日，我方当事人与第三人一起至广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，变更了房屋租赁合同，将所承租的涉案房屋一分为二，分别约定了面积、租金。虽然我方当事人与第三人的租赁关系没有变，但此时房屋已被实际分开，实际上已经形成分租。而且，在原告提供的录音证据中，我方当事人也多次提到第三人实际知情的情况，且在原告与第三人的对话中，第三人在原告提到第三人曾口头答应我方当事人转租的时候，并没有否认，而是回答“口头有什么用”。综合以上事实和证据，不难看出，我方当事人与第三人已经由于实际中的履行方式，变更了双方所订合同中第5条第3款之约定，该约定已不再具有效力，因而我方当事人不存在违约，我方当事人已实际具有转租和分租的权利。

我方当事人认为依据其与第三人的合同及其履行情况，其现在已具有转租涉案房屋的权利，该事实得到确认后，虽然我方当事人在该合同订立时确实存在过失，是无权代理，但是，我方当事人认为其现在自身已获得转租的权利，该合同已自然被追认为有效，应继续履行，我方当事人无需赔偿原告任何损失。即使合同被认定为无效，我方当事人也只应承担缔约过失责任，承担原告的实际损失，且应考虑到双方约定的租期已履行大部分这一客观事实，应按时间比例来承担损失。在此前提下，我方认为原告的诉讼请求仍然缺乏事实和法律依据，理由如下：

1、原告要求返还非法转租收入于法无据，租金金额是我方当事人与原告双方合意达成，是双方的真实意思表示，并不因合同无效而改变其真实性，此租金是原告经营必须的成本，并非原告的损失，我方当事人不负有返还的责任。

2、原告要求支付违约金12800元的诉讼请求也是没有依据的：①从请求本身来看，原告既要求认定合同无效，又引用合同中的违约条款要求违约金，自相矛盾，应不予支持。②从请求的数额来看，原告既要求返还按金又要求双倍赔偿按金，明显是对合同第10条的误读。我方认为该合同同一条款中约定原告同种情况下承担的责任是“没收按金”，因此，按责任对等和公平原则，即使我方当事人违约，也只需在返还按金外，再支付一倍按金。

3、我方当事人对档口转让费完全不知情，原告提供的证据也无法证明其支出了该费用，依法应驳回该项诉讼请求。

4、原告根本未对房屋进行装修，不存在所谓的装修费，因而原告的该项诉讼请求也应驳回。

综上，请求驳回原告的诉讼请求。另我方当事人提供了场所供原告正常经营，且原告也一直用我方当事人所有的“广州市天河区某想想服装店”字号对外经营，原告由此获取了实际利益应向我方当事人交纳租金。但原告自2009年6月开始拒交租金、水电费，我方当事人也为其代垫了国税、电费。据此，我方当事人反诉请求判令：1、原告支付2009年6月16至2009年9月15日的场地使用费9600元、国税540元（按每月180元计付）、电费501元；2、本案诉讼费用由原告承担。

三、法院认为

《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、……以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故被告假冒第三人代理人身份与原告所签《租赁合约》出租方的相关权利义务应由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，承租人擅自转租时，法律提供的救济途径为赋予出租人以解除权，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。被告假冒第三人代理人身份与原告签订《租赁合约》的行为虽有违民事活动的诚实信用原则，但该合约的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。故原告仅据此主张《租赁合约》无效于法无据，本院不予采纳。在本院已释明原告可变更诉讼请求及原告表示不予变更的情况下，本院仍按原告的诉讼请求审理本案。因此，原告的第1项诉讼请求于法无据，本院不予支持。

因被告已实际丧失了对涉案房屋的承租权，原告与被告所签《租赁合约》依法存在的基础已不复存在，故原告与被告所签《租赁合约》已无法继续履行，依法可解除。原告也已在2009年10月21日将涉案房屋之一移交给了第三人，应认定《租赁合约》于此时已实际解除。

《租赁合约》解除的责任在被告，故原告要求被告返还按金及支付违约金的诉请有关事实有法律上的依据。被告应只需另行赔偿一倍的按金作为违约金，原告超出部分的违约金诉请，本院不予支持。本院无法认定杜某出具的转让费《收据》与本案的关联性，又因原告没有提供证据证实被告有同意其对涉案房屋之一进行装修，该费用均应由原告负担。被告的转租行为虽有违民事活动的诚实信用原则，但不违法，因此其从原告处所取得的租金收益并不构成违法所得，原告要求被告返还于法无据。在《租赁合约》未解除及涉案房屋之一使用权仍由原告控制并可以正常使用的情况下，原告依法仍负有按约向被告支付截止涉案房屋之一移交之日止租金的义务。

四、法院判决

1、被告于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告返还涉案房屋之一的租赁按金及违约金共12,800元；李某对此承担共同连带清偿责任。

2、原告于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告支付涉案房屋之一自2009年6月16日起至2009年9月15日止的场地使用费9,600元、租赁国税270元。

3、驳回原告的其他诉讼请求。

4、驳回被告的其他反诉请求。