张某诉广州某亚房地产发展有限公司（以下简称“某亚公司”）、广州某房地产开发公司（以下简称“某房产公司”）、广州市某能设计顾问有限公司（以下简称“某设计顾问公司”）和广州某玻璃机械有限公司（以下简称“某玻璃机械公司”）商品房买卖合同纠纷一案，张某向某亚公司购买商铺，但某亚公司却一直未能依法履行办理房产证业务，并且某亚公司也已被吊销执照。广东以泰律师事务所律师罗俊秀接受张某委托作为其诉讼代理人，代其起诉某亚公司以及开办某亚公司的三家股东公司，获得胜诉。

一、基本案情

张某诉称：其于1985年5月25日和6月4日交纳购买位于广州市东山区某雅苑商铺的订金和首期房款，同年6月4日与某亚公司签订《房地产预售契约》，随后与中国建设银行广州第三支行于1998年10月8日签订《购住房抵押借款合同》。至1999年5月10日，张某与某亚公司签订《楼宇交接书》，但某亚公司自交楼之日起至今未能依法履行办理房产证的义务。

经查，某亚公司于2004年10月14日被登记机关吊销营业执照，其开办人为某房产公司、某设计顾问公司和某玻璃机械公司三家公司。根据公司法的规定，公司违反法律、法规被依法责令关闭的，应当解散，并由主管机关组织股东等成立清算组进行清算。故某亚公司的股东未能依法成立清算组对企业进行清算，已违反法律规定，存在故意或重大的过失，造成债权人的损失。为此，现请求法院判令某房产公司、某设计顾问公司和某玻璃机械公司三家公司限期承担清算义务，不承担清算义务的，依法应承担赔偿责任。具体为：一、判令某亚公司立即履行办理上址商铺产权证给张某的义务；二、判令某亚公司承担逾期办证义务违约金（从1999年8月10日起计至房产证办妥交付张某之日为止，每日按张某已付房款360000元为本金，参照银行同期逾期贷款利率每日万分之二点一计算）。

二、律师代理意见

(一）正是由于某亚公司的原因，致使张某未能取得商铺产权证。首先，即使某亚公司认为这是由于他人侵权导致的，其也未能在举证期间内提供证据证明。其次，商铺无法办理产权证明最主要的原因是商铺验收不合格，某亚公司作为房产开发公司，建设合格商铺是其最基本责任。因此，某亚公司应当承担赔偿责任。

（二）某亚公司已被登记机关吊销营业执照，依法已不能承担民事责任。根据《公司法》的有关规定，某亚公司应当由股东组成清算组进行清算，但是其三名股东均逃避法律义务，不依法进行清算，均存在故意或者重大过失，依法应承担赔偿责任。

（三）关于某房产公司和某玻璃机械公司主张已将其持有的某亚公司股权转让给某设计顾问公司和某亚公司，无需承担赔偿责任的答辩意见。首先，某房产公司所提交的证据已超过举证期限，且其提交的证据不能抗辩第三人的民事主张，无法证明其股权已转让给某设计顾问公司和某亚公司。其次，其所提交的股权转让协议属于公司内部协议，未履行登记手续，不能对抗第三人。故某房产公司和某玻璃机械公司依法应当承担赔偿责任。

（四）关于逾期办证的部分违约金已过诉讼时效的答辩意见。张某与某亚公司签订的合同一直是在持续履行过程中，诉讼时效并未开始起算，故无违约金超过诉讼时效一说。

综上，张某八年以来一直未能取得商铺权属证书，主要过错在于某亚公司未能如约履行义务，故某亚公司应当依据合同约定继续履行办证义务和支付违约金。

三、法院认为

本院认为，张某与某亚公司于1998年6月4日签订的《房地产预售契约》为有效合同，合同当事人均应依约履行各自合同义务。某亚公司逾期至今仍未按涉讼合同履行约定，协同张某向房地产行政主管部门办理商铺交易过户和权属登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。某亚公司应向房地产行政主管部门提出上述商铺的权属登记申请，并缴交权属登记的必要材料。

对于某亚公司认为张某所买受商铺之所以尚未办理所有权证，是因为广州市三防指挥中心在该物业所在大楼红线范围内搭建了四层违章建筑所致，故责任不在某亚公司的抗辩意见，本院认为，因上述四层违章建筑位于某亚公司所开发的房产红线范围内，而拆除该违章建筑应属某亚公司的责任范围，某亚公司的抗辩理由不充分，本院不予采纳。

根据张某所提交的证据显示，某亚公司因未参加工商年检而被广州市工商行政管理局吊销营业执照，且其股东并未对其进行清算。某亚公司被吊销营业执照后，作为某亚公司的股东某设计顾问公司应依法在一定期限内成立清算小组，对某亚公司进行清算，并以清算的财产偿还债务。

四、法院判决

（一）某亚公司在本判决书发生效力之日起30日内协同张某前往房管部门办理广州市东山区某雅苑商铺的产权过户手续和房地产登记手续。

（二）某亚公司在本判决书发生效力之日起7日内向张某支付逾期办证违约金（从2003年11月30日起算至某亚公司协同张某办理广州市东山区某雅苑商铺的产权过户手续和房地产登记手续义务之日止，以已付购房款360000元为本金，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计付）。

（三）某设计顾问公司在本判决书发生效力之日起15日内，成立清算小组对某亚公司进行清算，并以清算的财产清偿某亚公司的债务。