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李某诉广州市某达物业管理有限公司 房屋租赁合同纠纷一案

 原告李某委托广东以泰律师事务所罗俊秀、周洁琪律师担任其代理人,向广州市白云区人民法院提起诉讼,要求房屋出租人广州市某达物业管理有限公司(以下简称“某达公司”)返还押金、设备使用费,获得胜诉。


一、基本案情

法院经审理查明:位于白云区石夏路X号的房屋共有5层,建筑面积5458.58平方米,用途为厂房,产权人是第三人广州市林氏某嘉实业有限公司(以下简称林氏公司)。后第三人将位于白云区石夏路X号房屋的一、二层(以下简称涉案物业)出租给广州某立物业管理有限公司(以下简称某立公司),并允许有条件转租。2011年11月1日,某立公司将涉案物业出租给被告某达公司,并允许有条件转租。

2013年10月1日,被告(甲方)与原告(乙方)李某签订《承包经营合同》,约定:甲方将其在涉案物业投资经营的新世界鞋材皮料城承包给乙方经营。

同年10月9日,原告向被告交纳合同约定的订金300,000元元。同年10月17日,被告确认广州某航物业管理有限公司(以下简称某航公司)替其退还商场部分租户押金共65,173元,退还另一部分商户租金、押金共99,313元。同年11月23日,被告确认收取某航公司财务负责人李某宝退款34,359.5元。至此,原告共向被告交纳了300,000元+198,845.5元=498,845.5元设备使用费及押金。

2014年6月10日前,原告未向被告交纳该年6月份的租金,被告亦未向某立公司交纳该租金。同年7月1日,原告向被告交纳了2014年6月的租金11万元,之后未交纳该年7月份租金。同年7月9日,第三人在涉案物业张贴《解除〈租赁合同〉通知书》,催促某立公司交纳2014年6、7月租金及其他费用、搬离涉案物业。同年7月15日,某立公司与林氏公司达成确认房屋租赁合同解除的协议。同日,原告委托律师向被告发出律师函,称2014年7月1日第三人以拖欠租金为由对涉案物业强行断电,并要求商户清场,造成恐慌;7月9日第三人又张贴《解除租赁合同通知书》要求商户三天内必须清场;7月12日第三人又再次断电,继续造成恐慌;鉴于上述动乱给商场经营造成经济损失,被告又无法保障正常使用物业,致合同目的无法实现,故原告通知被告即日解除《承包经营合同》。上述律师函由夏某签收。同年7月16日,被告委托律师向原告发出催告函,通知从即日解除《承包经营合同》并没收押金。

原告起诉至法院,请求判令:1、解除原、被告于2013年10月1日签订的《承包经营合同》;2、被告返还设备押金使用费498,845.5元,并赔付通知解除合同之日(2014年7月15日)起至判决之日的逾期和利息(按央行同期贷款利率计算);3、本案诉讼费由被告负担。

二、律师代理意见

(一)原告律师代理意见

1、原告与被告某达公司之间的《承包经营合同》及其《补充合同》应予解除,理由如下:

(1)第三人已于2014年7月15日与第一承租人某立公司解除了涉案物业的租赁关系,即自2014年7月15日起,某立公司就丧失了涉案物业的占有、使用、收益等一切权利,无权再将涉案物业进行出租。因此,某立公司与第二承租人某达公司之间的租赁关系、某达公司与第三承租人原告之间的租赁关系亦于同日随之解除。

(2)自某立公司与第三人解除了涉案物业的租赁关系至今,某达公司没有再向某立公司支付租金等一切费用,也没有将涉案物业投入使用,足以证明某达公司已丧失了涉案物业的承租和转租的权利。

(3)第三人与某立公司之间的租赁关系解除后,原告于2014年7月15日委托律师向某达公司发出《律师函》(证据十),要求即日解除双方于2013年10月1日签订的《承包经营合同》,某达公司在庭上已确认收到该函。2014年7月16日,某达公司委托律师向原告发出《律师催告函》(证据十一),函告原告自收到函件之日起解除双方《承包经营合同》,某达公司在庭上已确认该函件。由此可见,原告与被告已一致同意解除涉案物业的租赁关系,且双方均已将解除租赁关系的通知送达给对方。

(4)第三人与某立公司解除涉案物业的租赁关系后,第三人已将涉案物业另行出租给原告,双方签订了书面的《租赁合同》。由于第三人尚未收取涉案物业2014年6、7月的租金及相关费用,遂将该《租赁合同》的起租时间和签订时间提前至2014年6月1日。原告向第三人承租涉案物业后,已于2014年7月22日向第三人支付了押金、保证金,补缴了2014年5、6、7月的水电费、2014年6、7月的租金,双方履行租赁合同至今。

2、被告应向原告返还押金498,845.5元,理由如下:

(1)原、被告之间的《承包经营合同》第三条已明确约定被告应将原告所交押金退还给原告,被告在其盖章的《甲方应退乙方款项明细》中,再次确认其应将押金退还给原告,由此可见,原告的主张符合双方约定。

(2)原告共向被告支付了押金共计498,845.5元的依据是原告提供的《收据》显示的30万元、《乙方帮甲方代付现金明细》显示的65,173元、《退押金明细表》显示的99,313元、《甲方应退乙方款项明细》显示的34,359.5元相加,由此可见,原告的主张有事实依据。

对于上述押金,被告在庭上提出除了30万元之外,其余费用是原告支付给被告各月的租金的说法是不能成立的,理由为:①从上述明细表的表述可知,表中所列的数据实为原告代被告向租户退还的押金,根据双方《承包经营合同》第五条的约定,该笔代垫款已转化为原告支付给被告的押金;②原、被告约定涉案物业每月租金为11万元,上述明细表中所列的数据与原告应付给被告的租金金额不符,很明显就不是原告支付给被告各月的租金;③根据被告于2014年7月16日向原告发出的《律师催告函》可知,被告认为原告未支付的押金金额为161,767元,即被告确认原告已向其支付了押金538,233元,可见原告现主张押金金额是真实的。

(3)被告主张原告拖欠其2014年5、6月份的租金是违背客观事实的,因为:①根据原告提供的证据八、九可知,原告已向被告支付了2014年5、6月的租金。②如前所述,第三人将涉案物业直接出租给原告后,原告又另行再向第三人支付了涉案物业2014年6月的租金,由此可见,原告不但不存在拖欠租金的违约行为,还履行了本不应由原告来履行的义务。

(4)虽然原告尚有部分押金尾款未支付给被告,但是未支付的原因在于被告一直未向原告开具押金发票,并非原告有意而为,而且,原告已付押金占大部分,未付押金只占小部分。

(5)退一步讲,即使原告确实存在拖欠押金和租金的行为,但是,被告以此要求没收原告的已付押金没有合同依据。

综上所述,原告的诉讼请求合理合法,恳请法院予以支持。

(二)被告律师代理意见:

不同意原告的诉讼请求,理由如下:1、原告未足额交纳设备使用费、押金,亦未交纳2014年6月的租金,已构成违约;2、原告至今未交纳2014年5-10月的租金给被告,这才是造成第三人林氏公司断电断水的原因所在;3、被告在承租涉案物业后添装了中央空调的室外主机,原告至今仍在使用;4、关于第三人林氏公司与某立公司解约的事,我司并不知情;5、被告仅收取原告30万元押金,其他收据数额是被告收取原告各月的租金;2014年5月29日的5月租金收据及2014年7月1日的6月租金收据并非被告财务人员开具,被告不予确认;6、原告如要单方解除合同,被告不同意,除非交清2014年5至11月的租金,还要赔偿被告的损失。

三、法院认为

原、被告签订的《承包经营合同》实为房屋租赁合同,合法有效,双方应恪守履行。原告称被告收取2014年6月租金后拒不交租给某立公司,导致某立公司拖欠第三人租金,再导致第三人拉闸断电、解除合同、收回涉案物业,因此要求解除房屋租赁合同。对此,本院认为,在本案三重租赁合同关系中,被告是否向某立公司交纳租金并不必然导致对原告违约,其要求解除合同的诉讼请求缺乏事实、法律依据,本院不予支持。对于原告提出退还设备使用费、押金及支付利息的诉讼请求:首先,原告未足额交纳押金,迟延超过合同解除期限15日交纳6月租金,故被告于2014年7月16日向原告发函通知解除合同,本院确认合同于该日解除;其次,合同并未约定被告可在合同因原告违约解除时没收押金、设备使用费,故被告应在合同解解除后将收取的押金予以返还,而设备使用费应扣除使用年限对应的费用后再予以返还,扣除的数额为13万元×9个月15日÷9年10个月=10,466元;最后,合同并未约定退还上述费用时需支付利息,故对利息本院不予支持。

四、法院判决

被告广州市某达物业管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告李某退还设备使用费、押金共计488,379.5元。

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