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广州市林氏某嘉实业有限公司诉被告刘某满、刘某明、广州某和投资管理有限公司、张某房屋租赁合同纠纷一案

原告广州市林氏某嘉实业有限公司(以下简称“林氏某嘉公司”)委托广东以泰律师事务所罗俊秀、周洁琪律师担任其代理人,向广州市白云区人民法院提起诉讼,要求房屋承租人刘某满、刘某明、广州某和投资管理有限公司(以下简称某和公司)、张某支付租金、水电费等相关费用,获得胜诉。


一、基本案情

法院经审理查明:2011年4月11日,原告林氏某嘉公司与被告刘某满、刘某明签订租赁合同,约定:被告刘某满、刘某明向原告承租广州市白云区石夏路X号X嘉大厦五、六层物业(以下简称“该物业”),建筑面积为5000平方米;租赁期限自2011年4月11日至2021年12月10日;首三年租金为每月78,000元,每三年递增10%;被告刘某满、刘某明应于每月5日前缴交当月租金,每推迟一天,按拖欠租金的1%计算违约金,拖欠租金达15天的,原告有权解除合同并没收其所缴纳的一切费用,本约定适用于水电管理及所有保证金等。

合同签订后,原告依将该物业交付给被告,后被告刘某满、刘某明以某和公司的名义与另一被告张某签订了《租赁合同》,约定张某向某和公司承租该物业的第六层,建筑面积约为1032平方米的场地用于经营“某月连锁酒店”,租赁期自2011年10月1日至2021年9月30日。

原告主张刘某满、刘某明从2015年3月1日起未交付五六层租金、从2015年2月1日起未交付水电费,刘某满确认从2015年3月1日起未交付五六层租金。

2015年4月20、26日,原告向刘某满、刘某明发出《解除<租赁合同>通知书》,并于2015年6月3日收回该物业。

原告起诉至法院,请求判令:1、解除原告与被告刘某满、刘某明签订的《租赁合同》,被告刘某满、刘某明、某和公司、张某立即将广州市白云区石夏路X号X嘉广场五、六层按现状交付给原告;2、被告刘某满、刘某明向原告支付租金171,600元;前台租金5,000元、物业维护费20,000元、卫生费2,000元(自2015年3月1日起,暂计至2015年4月30日),并应支付租金、前台租金、物业维护费、卫生费的延迟付款违约金187,677元(自欠款当月的6日起暂计至2015年4月30日);3、被告刘某满、刘某明向原告支付水电费13,237元、水电费的延迟付款违约金14,925元;4、被告刘某满、刘某明支付未按要求完成2014年12月份公共区域卫生清洁任务的罚款1,000元;5、本案诉讼费由被告承担。

二、律师代理意见

1、原告律师代理意见

原告是广州市白云区石夏路X号房屋的所有权人。原告与被告刘某满、刘某明签订该物业的租赁合同后,依约将该物业交付给刘某满、刘某明使用。后,刘某满、刘某明以某和公司的名义将该物业第六层转租给张某使用。

被告刘某满、刘某明履行与原告租赁合同的过程中,经常出现拖欠租金等费用的行为,2015年3月份、4月份的租金、物业维护费、卫生费及2月份、3月份的水电费更拖延至今未付。另外,被告张某经营的酒店自2015年4月20日停止营业,没有管理,存在严重的消防和治安隐患。

鉴于刘某满、刘某明的严重违约行为并出于保障涉案物业的消防、治安安全考虑,原告于2015年4月20日及26日向刘某满、刘某明发出书面《解除租赁合同书》,该通知书由被告刘某明的代理人及某和公司签收,并表示同意接受并承诺办理相关移交手续。

原告认为,刘某满、刘某明作为原告租赁合同的相对方,某和公司和张某作为该物业的实际使用人,均负有向原告支付租金(场地使用费)及腾退场地的责任,原告为维护自身的合法权益,特诉至法院。

2、被告刘某满的律师代理意见

(1)我方与刘某明已达成协议,退出合伙承租权益,原告是知情认可的,现刘某明违约与我方无关(2)即使我方应承担责任,也应只承担违约金或者定金条款中一种:合同中约定原告收取了一个月预交的租金、押金、水电保证金,上述费用名称不一,但性质都属履约定金,根据合同法的规定,既约定违约金又约定定金的,一方违约时,选择其中一种来承担;(3)我方承租的六层系违章建筑,故对该层不承担违约责任;(4)约定违约金过高,请调整;(5)租赁合同已于2015年4月26日协议解除,因此原告诉求该日期后的租金不应支持。

3、被告张某的律师代理意见

(1)原告不具有租赁合同的租赁物六楼的所有权,该部分属于违章建筑,涉及六楼的条款属于无效的合同条款,不具有法律效力;(2)原告与被告刘某满、刘某明、某和公司签订的租赁合同及合同的具体内容,我方均不知情;(3)我方与某和公司签订合同的实际时间是2013年9月初,并不是原告所称的2011年10月1日;(4)我方不清楚被告刘某满、刘某明拖欠租金、水电费的情况;(5)我方使用的相关场地于2015年4月26日已经被原告接管,并由原告锁住了入口,故该租赁物我方无需再向原告交付。

4、被告某和公司辩称

我司没有意见,我司认为应按之前与原告签署的协议来执行。

5、被告刘某明无答辩。

三、法院认为(摘要)

关于《租赁合同》的效力,因第六层物业系违章建筑,故该合同中涉及第六层物业部分无效,关于林氏某嘉公司要求解除第六层物业《租赁合同》不予支持。涉及第五层物业部分的《租赁合同》合法有效。被告刘某满主张其与刘某明签订《协议》退出了上述《租赁合同》,但此系他们内部约定,对原告无约束力,故被告刘某满该抗辩意见,不予采纳。

因为林氏某嘉公司已于2015年4月20日、26日两次向被告刘某满、刘某明发出《解除<租赁合同>通知书》,且该二被告的代理人已在该通知书下面签署“同意解除”字样,故应认定《租赁合同》已于2015年4月26日解除。第五层物业实际移交的日期为2015年4月份;第六层物业移交的时间根据双方签订的《场地移交协议书》,确认为2015年6月3日。

根据上述分析和认定,林氏某嘉公司要求刘某满、刘某明支付所欠租金合理,本院予以支持;虽然林氏某嘉公司与被告刘某满、刘某明之间《租赁合同》涉及第六层物业的部分无效,被告刘某满、刘某明仍应向林氏某嘉公司支付该第六层物业的场地使用费。

四、法院判决(摘要)

1、被告刘某满、刘某明向原告广州林氏某嘉公司支付租金和场地使用费共计246,347元、水费2,699元、电费18,764元、物业维护费17,750元。

2、被告刘某满、刘某明向原告林氏某嘉公司支付延迟支付租金违约金。



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