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颜某诉广东某华房地产有限公司 商品房预售合同纠纷一案

原告颜某向广州市越秀区人民法院提起诉讼,要求解除与房屋出售人广东某华房地产有限公司(下称某华公司)之间的商品房预售合同,并由某华公司承担合同解除的违约责任。某华公司委托广东以泰律师事务所罗俊秀、周洁琪律师担任其代理人。法院经审理,最终采纳了两律师的代理意见,驳回了颜某的全部诉讼请求。


一、基本案情

原告诉称:2012年2月14日,原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》,约定由原告向被告购买广州市越秀区侨光路X号某艺广场地下一层X号商铺。合同签订后原告依约支付了537,620元首期款,剩余500,000元购房款办理了银行按揭手续。合同约定本案商铺面积为17.96平方米,但在本案商铺产权登记面积仅为15.88平方米,面积差超过3%。此外,被告在合同签订时的广告宣传中明确原告所购商铺所在负一层有地铁出口通道,而且原告所经营品类是精品。因此原告以高出其他楼层的单价购买了本案商铺。现在本案商铺所在负一层根本没有地铁出口通道,直接导致原告所购商铺价值大减。而且现在所经营品类也调整为鞋类,原告所购的小面积商铺根本不适合经营鞋类,根本租不出去。原告合同预期利益损失巨大。而合同签订时其他单价更低的楼层都已经大幅升值。原告购买时单价为57,000余元每平方米,而现在某艺广场商铺均价达120,000元每平方米以上。现原告已经通知被告解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》,被告未按合同约定退还已经收取的全部购房款、赔偿违约金和利息损失并赔偿预期收益损失。

为此,原告起诉至法院,请求判令:1、确认原告、被告于2012年2月14日签订的《广州市商品房买卖合同》已经于2015年4月2日解除。2、被告返还原告购房款1,037,620元,赔偿违约金103,762元,按购房款1,037,620元同期银行贷款利息赔偿损失、税金利息损失。3、要求被告赔偿原告预期利益损失500,000元。

二、罗律师代理意见(一审)

被告不同意原告的全部诉讼请求,理由如下:

(一)原告无权以面积差异为由要求解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。”根据该合同第七条的约定,双方按该条第2种方式计算房价,同时,该合同第十八条第2点约定,双方按第七条第2种方式计算房价的,如合同约定的商品房面积与产权登记的实测面积有差异,房价款不变,双方无需多退少补。由此可见,双方已就面积差异的处理作出了明确的约定,原告无权以面积差异为由要求解除合同。

(二)原告无权以涉案商铺所在负一层没有地铁出口通道为由要求解除合同。

1、原告提供的宣传单中已明确载明:“买卖双方权利义务以签订的商品房买卖合同为准,对本项目及其环境、交通、公共设施的介绍,旨在提供参考信息,并不表示发展商对此作出任何承诺。”

2、该合同中没有约定负一层有地铁出口,也没有约定被告应因此承担解除合同及其他违约责任。

3、虽然该合同第十九条约定“甲方(被告)擅自改变该商品房项目的规划、设计的,乙方(原告)可要求解除买卖合同”,但是,结合该合同附件七“本合同补充协议”的第六条第2点约定可知,该合同第十九条中的“规划、设计”并不包括原告所指的地铁口,因此,原告不能依据第十九条的约定要求解除合同。

4、退一步讲,即使原告所指的地铁口属于该合同第十九条约定的“规划、设计”,但众所周知,地铁口的设置属于政府行为,被告无决定权,而且,该合同附件七第六条第2点已明确约定因政府行为及公用事业部门要求变更的规划设计,不适用该合同第十九条的约定。

(三)原告提出的其他解除合同理由也不成立:

1、原告主张涉案商铺因没有地铁出口而价值大减不但没有依据,且与其提到的某艺广场目前商铺均价已达12万以上相互矛盾,证明涉案商铺不但没有贬值,还升值了不止一倍。

2、原告不能以涉案商铺不适合经营鞋类为由要求解除合同:

(1)原告是涉案商铺的业主,其有权自行决定涉案商铺的经营品类;

(2)根据原告丈夫于2014年10月25日与被告签订的《承诺书》可知,以涉案商铺经营鞋业是经原告同意决定的,该承诺书还约定了涉案商铺如无租约,则由原告自行安排处置。

3、被告没有义务承担原告的经营风险,原告不能以商铺无法出租为由要求解除合同。

综上所述,原告要求解除该合同的理据不足,恳请法院依法驳回其诉讼请求。

三、法院认为(一审)

原、被告于2012年2月14日签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》没有违反法律法规的强制性规定,从双方履行的情况看,也是各方的真实意思表示,为有效合同,应恪守履行。

对本案争议焦点分析如下:

首先,关于面积差异的问题,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。根据原、被告双方在合同第七条与第十八条约定,双方选择第七条第2种方式计算该商品房价款,如合同约定的该商品房面积与产权登记的实测面积有差异,房价款不变,双方无需按照约定的价格进行多退少补。即该商品房是以现状,面积以实测为准,双方不对面积差异再另行争议。故对此问题应按原约定处理。

其次,关于地铁出口的问题,原告提供的宣传单上明确标明按双方签订的商品房买卖合同为准,对项目及环境交通公共设施的介绍只是提供参考的信息,而不表示发展商作任何承诺,且原告提供的证据《房地产分户图》中也标示有地铁通道,可见被告对此作的宣传并非虚构,至于地铁规划的问题,本来就是政府行为,并非可由被告自行作出变更。此常识原告亦应知悉。

再者,关于商铺经营品种的问题,原告对讼争商铺原约定经营精品,不适合经营鞋类,导致无法出租的主张,没有提供相关证据证明。原告为涉案商铺的权属人,有权自行确定经营品种,而且原告也陈述某艺广场均价大幅升值。既然升值,为何不能出租该陈述自相矛盾。故原告所述事实不能确认。

最后,关于原告主张的预期利益损失,预期即实际未发生。原告未能以相关证据予以证明该事实必然发生,也没有证据证明被告应承担原告的投资风险。

总之,原告上述理由均非合同中约定为解除合同的条件。故原告的主张本院不予支持。

四、法院判决(一审)

驳回原告颜某的全部诉讼请求。




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