原告莫某起诉张某、周某，要求法院确认张某与周某签订的房屋买卖合同无效，并主张对涉案房屋享有优先购买权。被告一张某、周某共同委托广东以泰律师事务所罗俊秀律师担任其代理人，一二审均获得胜诉。

一、基本案情

原告莫某诉称，广州市荔湾区龙津西路公寿里X号房屋（以下简称“涉案房屋”）是以原告的名字向广州市荔湾区房地产管理局新风站（以下简称新风房管站）承租的，月租为85元，最后的租期至2000年6月30曰止。2007年5月15日，原告在广州市国土资源和房屋管理局查询档案得知被告二周某在2003年11月28日以170,000元向原业权人被告一张某购得涉案房屋。被告一张某在没有任何书面通知原告的情况下，便与被告二周某进行交易，剥夺了作为承租人原告的优先权，故原告起诉要求：1、判令被告一张某与被告二周某于2003年11月28日所签订的《广州市房地产买卖合同》无效，并要求对原告承租的座落于广州市荔湾区龙津西路公寿里X号房屋二、三楼行使优先权；2、本案诉讼费由被告承担。

二、律师代理意见

1、被告一张某律师代理意见

被告一张某的委托代理人陈某在办理涉案房屋发还手续时，已告知涉案房屋所有住户，业主要出售房屋，所以原告是知道这个情况的。涉案房屋一、二、三楼是属不可分割的部分，原告单独起诉二、三楼是违反法律规定。涉案房屋的产权证已办理在周某的名下，原告起诉确认两被告的买卖行为无效不符合法律规定。现在涉案房屋的产权应该以房产证记录为准，房产证记载一、二、三楼均属周某所有，并非原告所述三楼是其所建。综上所述，原告的诉讼请求应该予以驳回。

2、被告二周某律师代理意见

（―）原告承租广州市荔湾区龙津西路公寿里X号二、三楼的最后租期至2000年6月30曰，之后原告与新风房管站就不存在租赁关系，原告与被告一张某也没有租赁关系，所以原告没有优先购买权。根据《民法通则》规定，私有房屋在租赁期内因买卖赠与或继承发生房屋转移的，原租赁合同对承租人新房主继续有效，但发还不属于买卖、赠与、继承这几种情况，原告不是承租人，而是房屋的占用人，因此原告没有法律规定的优先购买权。

（二）两被告签订的《广州市房地产买卖合同》的标的物是广州市荔湾区龙津西路公寿里X号整栋涉案房屋，原告要求行使优先购买权是涉案房屋的二、三楼，两个标的物是不一致的，原告无权要求法院确认整栋涉案房屋的买卖行为无效。

（三）原业权人张某及其代理人陈某已经在出售房屋三个月前通知了原告，原告一直没有答复是否行使优先购买权，故原告在诉状中称2007年5月15曰才知道张某将房屋出售给周某是与事实不符的。我方是善意取得涉案房屋业权的，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、法院认为

新风房管站与原告莫某签订的《广州市房地产租赁契约》合法有效，涉案房屋发还后，虽然原告与被告一张某没有重新签订租赁合同，但原告一直实际使用涉案房屋，原告与被告一张某之间是不定期租赁关系，故原告是合法的承租人，依法享有法律规定的权利，而被告一张某作为合法的出租人，应当承担出租人的义务。根据《中华人民共和国合同法》:第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。因此承租人对承租物享有的优先购买权的前提条件是“同等条件”，不但价格条件同等，购买房产的其他条件也应同等，否则承租人就不享有优先购买的权利。现从被告一张某与被告二周某签订的《广州市房地产买卖合同》所确定的房屋买卖范围来看并不仅限于原告承租的广州市荔湾区龙津西路公寿里X号二楼、三楼部分的房屋，也就是说被告二周某购买房屋的面积条件与原告主张对自己承租房屋优先购买的面积条件并不一致，故由于被告一张某将包括原告承租的房屋在内的涉案房屋整体出卖给被告二周某，并非单独出卖原告承租的房屋，而原告仅对其承租的房屋即广州市荔湾区龙津西路公寿里X号二楼、三楼部分房屋享有优先购买权，因此，在被告一张某与被告二周某就涉案房屋的买卖行为中，原告不具备行使优先购买权的前提条件。现被告一张某出售其涉案房屋的行为属行使房屋的所有权，依法应予保护。

原告请求依法确认原告对广州市荔湾区龙津西路公寿里X号二楼、三楼部分房屋具有优先购买权和确认被告一张某与被告二周某之间买卖涉案房屋的行为无效的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。

四、法院判决

1、驳回原告莫某要求确认被告一张某与被告二周某于2003年11月28日就广州市荔湾区龙津西路公寿里X号房屋所签订的《广州市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。

2、驳回原告莫某要求对广州市荔湾区龙津西路公寿里X号二楼、三楼行使优先购买权的诉讼请求。