原告谢某鹏委托广东以泰律师事务所罗俊秀、吴益辉律师起诉被告广州市某俊房地产开发有限公司（以下简称某俊公司）商品房预售合同纠纷一案，被告提起反诉，最后法院判决原告本诉、反诉均胜诉。

一、基本案情

2005年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告某俊公司购买其开发的喜洋居A1幢X房（以下简称商品房）；建筑面积37.6927平方米；总价款226,334元，首付22,633元，第二期42,384元在2005年9月1日前支付，第三期150,000元在2005年9月25日前支付，余款11,317元在2006年5月31日前付清。被告应当在2006年5月31曰前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的商品房交付给原告使用；被告逾期交付时，从约定的最后交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。

合同签订后，原告依约向被告支付了首期及第二、三期房款共215,017元。但合同约定的交付期届满后，被告并没有按合同约定在2006年5月31日前将综合验收合格的商品房交付给原告使用。

为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付迟延交付的违约金（以原告已付房款215,017元为本金，按每日万分之五的标准，从2006年6月1日起计至被告实际交付之日止）；2、被告承担本案受理费。

二、律师代理意见

1、被告方代理意见

①不同意原告的诉讼请求。因为被告已按照合同约定具备了交付的条件，只是原告逾期不收楼，而被告也通知原告，该责任应该由原告承担。

②反诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出卖其开发的喜洋居A1幢X房，原告向被告分期付款。原告应于2006年5月31日前支付全部房款，如未按合同规定的时间付款，原告应向被告按房价款总额的万分之五的标准按日支付违约金并有权解除合同。现原告至今未支付余下房款11,317元，故请求法院依法判令：1、解除原、被告双方签订《商品房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金（以房款226,334元为本金，按每日万分之五的标准，从2006年6月1日起计至解除合同之日止）。

2、原告方律师代理意见

对于被告的反诉，我方不同意解除《商品房买卖合同》。合同已经履行，只差房屋综合验收，不存在解除合同及违约金问题。原告在2006年9月26日已经支付全部房款，由于支票被退票，被退票原因原告至今不清楚，导致房款无法按时支付。此后被告没有将综合验收合格的商品房交付原告，原告才没有将尾期房款交付被告，原告是行使同时履行抗辩权。

三、法院认为

原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。

合同约定交付条件为“被告出具单位工程验收证明书”，但该约定未明确“单位工程验收证明书”的具体内容，属约定不明确。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”本院认为在双方约定不明的情况下，收楼条件是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。被告辩称其已通过各单项验收，已符合交付条件，原告逾期不收楼责任自负，该辩称理据不足，本院不予采纳。

原、被告双方在合同第八条中约定商品房交付使用的时间为“2006年5月31日前”，在合同附件四中约定“被告在约定交房日起的30天内安排将购买之房屋交付给原告使用，不视为被告违约”，并在合同附件四中约定“本协议与《商品房买卖合同》有不同规定的，以本协议为准”，因此，商品房在2006年6月30日前交付原告使用不视为被告违约。被告虽于2006年6月5日向原告发出《收楼通知书》，但商品房所在楼盘至今尚未取得《工程竣工验收备案表》，尚不具备交付使用的条件，被告已构成违约。在商品房至今不具备交付使用条件的情况下，即使被告已通知原告收楼亦不能免除其相应的违约责任，故原告要求被告支付迟延交付的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金应自2006年7月1日开始计付，计至商品房符合交付条件且被告通知原告收楼之日止，以双方在合同中约定的每日按原告已付房价款215,017元的万分之五的标准计付。

关于被告的反诉请求。双方约定原告须于2006年5月31日前支付最后一期房款11,317元，但合同同时约定被告须于2006年5月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，表明双方对原告交付剩余房款时间和被告交付商品房时间约定是同一时间。按查明的事实，本案是被告原因导致无法按期将符合交付条件的商品房交付原告，原告称其行使同时履行抗辩权有理，被告以原告未支付剩余房款为由要求解除合同及原告支付逾期付款违约金缺乏法律依据，本院不予支持。

四、法院判决

1、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告某俊公司支付原告谢某鹏迟延交付商品房的违约金（以215,017元为本金，按每日万分之五的标准，自2006年7月1日起计至商品房符合交付条件且被告通知原告收楼之日止）。

2、驳回原告谢某鹏的其它诉讼请求。

3、驳回被告某俊公司的反诉请求。