陈某等15人诉广州市荔湾区某丰服装商场（以下简称“某丰商场”）、曹某、广州市某材公司（以下简称“某材公司”）房屋租赁合同纠纷一案，共同委托广东以泰律师事务所律师罗俊秀为代理人。罗律师代陈某等人向广州市荔湾区法院提起诉讼，请求与某丰商场、曹某、某材公司解除租赁合同;某丰商场、曹某向陈某等人支付至腾空之日的租金及违约金。诉讼请求在一审时未得到全部支持，后罗律师向广州市中级人民法院提起上诉，使当事人更多诉讼请求得到支持。

一、基本案情

陈某等人诉称：2002年11月12日，曹某、某丰商场与某材公司续签了《经营场地租赁合同》，租用了某材公司使用的位于新豆栏上街X号全幢、打石街X号首层，面积共为368平方米的场地，租期至2006年11月30日。上述房屋是房管部门经租的房屋，某材公司向房管部门承租该屋后再出租给曹某、某丰商场。2004年8月1日，该屋发还给业主管业。2004年10月22日，该屋的业主代理人李某（陈某等15名业主的代理人）与曹某、某丰商场、某材公司签订了《豆栏上街X号、打石街X号首层业主管业协议书》，新业主承认并同意履行曹某、某丰商场与某材公司于2002年11月12日签订的租赁合同。但签订协议后，曹某、某丰商场一直没有向陈某等人交纳租金，违反了合同的约定和法律的规定。故现李某提出起诉：1、解除李某与曹某、某丰商场、某材公司签订的《豆栏上街X号、打石街X号首层业主管业协议书》和双方双方同意执行的《经营场地租赁合同》，曹某、某丰商场将该租赁房屋腾空交付陈某等人使用；2、曹某、某丰商场向陈某等人交付至腾退房屋之日止的租金；3、曹某、某丰商场按月租金41300元计算，向陈某等人支付至清还租金之日止的违约金；4、本案诉讼费用由曹某、某丰商场承担。

二、律师代理意见

（一）某丰商场、曹某拖欠租金已有14个月，拖欠租金达60万元，严重违反合同约定，一审法院判令给某丰商场、曹某60天的腾退期，只会令上诉人的损失扩大。

（二）一审没有判决曹某承担清偿租金的责任，明显与事实不符，曹某是场地的实际使用人，其在庭上多次承认场地是其承租，在可以续租的情况下愿意清缴租金，一审已经判令其腾退，却不判决其交租，自相矛盾。

故请求：改判某丰商场、曹某10天内迁出其租赁的房屋；曹某承担清租的责任。

三、法院认为

李某以业主代理人的身份与曹某、某丰商场签订了《豆栏上街X号、打石街X号首层业主管业协议书》，同意继续执行某材公司与某丰商场、曹某所签的租赁协议。某丰商场、曹某对李某的身份并无异议，双方亦按照约定履行由某丰商场、曹某继续使用诉争房屋，但某丰商场、曹某随后却以李某委托手续不全为由拒付租金给李某，违反诚实信用原则及缺乏合法依据，故原审判决某丰商场承担违约责任正确。

曹某作为讼争房屋的承租人之一，与某丰商场承担共同的义务。鉴于原审判决后某丰商场已交纳了欠租，对此本院对原审判决亦作相应的调整。原审判决认定事实基本清楚、处理基本正确，但由于二审期间发生新的事实及当事人的自认，故对原审判决予以部分改判。

四、法院判决

（一）变更原审判决的第一项为：在本判决书送达之日，解除陈某等15人与某丰商场、曹某同意执行的《经营场地租赁合同》。

（二）变更原审判决的第二项为：在本判决送达之日起60日内，某丰商场、曹某迁出、腾空涉案房屋。

(三）变更原审判决的第三项为：自本判决送达之日起10日内，某丰商场、曹某将2005年12月的租金，按月租金41,300元计算，扣除20,000元后一次性支付给陈某等15人。

（四）变更原审判决的第四项为：自本判决送达之日起，某丰商场、曹某将逾期交纳租金的违约金支付给陈某等15人。

（违约金的计算：从2004年11月起，以每月的15日起计算至2005年9月23日止，按每日826元计算违约金。违约金不得超过某丰商场、曹某所欠租金总额。）