余某诉广州某印刷有限公司（以下简称“某印刷公司”）、广州某华印务有限公司（以下简称“某华公司”）、广州市某贸易有限公司（以下简称“某贸易公司”）、广州市越秀区某日用百货商行（以下简称“某百货商行”）房屋租赁纠纷一案，余某委托广东以泰律师事务所律师罗俊秀作为其代理人，罗律师在梳理清法律关系后，成功帮余某收回讼争房屋及占用租金。

一、基本案情

余某诉称：座落原永汉北路某号房屋（现北京路X号南边）是以余某名义登记的产业。1958年，该房屋全间被经租。经租期间，由房管部出租给某华公司。1988年某华公司将该物业改建并办理所有权证书，所有权人为某华公司和广州市房地产管理局。2001年1月13日，广州市越秀区某公司延安房管站（为甲方）与某印刷公司（为某华公司的上级主管部门，为乙方）、某贸易公司（为丙方）签订了《协议书》，其中约定：甲方将讼争房屋出租与乙方，并同意乙方和丙方合作经营。房屋每月租金由某印刷公司负责支付，场地补偿由某贸易公司负责支付。本协议期限从2001年1月16日起至2005年12月31日止。2001年1月16日，某印刷公司、某华公司（为甲方）与某贸易公司（为乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：“甲方提供位于广州市西湖路X号首层东向部分房屋（该部分房屋包含北京路X号南边首层后部分建筑面积约40平方米的部分）出租给乙方作经营使用，该部分房屋总建筑面积约101平方米。乙方愿意承租并同意负责保持该部分房屋与西向部分房屋通道畅通。房屋租赁期限从2001年1月1日起至2005年12月31日至。而在此之前，该部分房屋已由某华公司出租给某百货商行使用。

2002年1月4日，房管部门撤销了某华公司领取的房产证，且于2002年1月17日将产权发还业权人管业。之后，余某没有与某贸易公司、某百货商行重新签订租约，也没有收取租金。故余某现要求收回上述房屋自用，并要求某贸易公司、某百货商行清交2002年9月至搬迁时止的租金（如房管部门评定的同期非住宅租金参考价比原租金高则要求按房管部门评定的同期非住宅租金参考价执行，如房管部门评定的同期非住宅租金参考价比原租金低，则按原租金执行。）

二、律师代理意见

（一）原告律师代理意见

座落于广州市北京路某号南边首层房屋是某华公司在经租期间将原永汉北路某房改建后，以业权人的名义将该屋出租给某贸易公司、某百货商行作非住宅使用，现由于房管部门撤销了某华公司领取的房产证，某华公司已不是该屋的业权人，某贸易公司、某百货商行已失去了承租的基础，且房管部门已于2002年1月17日撤销经租，将产权发还给业权人管业，故要求收回上述房屋自用，并要求某贸易公司、某百货商行清交2002年9月至搬迁时止的租金。

（二）被告律师代理意见

某印刷公司、某华公司共同辩称：同意将房屋交回给原告管业。

某贸易公司、某百货商行共同辩称：由于某贸易公司与原业权人某印刷公司、某华公司及广州市越秀区某公司延安房管站签订的《协议书》约定租期至2005年12月31日，且《中华人民共和国合同法》规定租赁期间产权人的变动不影响租赁合同的效力。故要求续租至2005年12月31日。至于租金，如房管部门评定的同期非住宅租金参考价比原租金高则要求按原租金执行，如房管部门评定的同期非住宅租金参考价比原租金低，则按房管部门评定的间期非住宅租金参考价执行。

三、法院认为

对于由房管部门出租的部分房屋，在房管部门将产权发还给业权人管业后，广州市越秀区某公司延安房管站与某印刷公司、某贸易公司签的《协议书》应自然终止。余某作为讼争房的合法产权人，依法对房屋收益和处分的权利。据此余某在取回房屋管业权后，要求收回房屋合法合理，本院予以支持。某贸易公司应尽快将房屋腾空交回给余某。

而对于由某印刷公司、某华公司以业权人的身份出租的房屋部分，在房管部门已经撤销了某华公司以业权人的身份领取的房屋使用权证及国有土地使用权证后，某华公司已非讼争房的业权人，而余某并没有法律上的依据承接某印刷公司、某华公司与某贸易公司签订的《房屋租赁合同》所约定的义务。某贸易公司已经失去了继续承租讼争房的基础。

至于房屋使用费，由于余某在取回房屋管业权后，房屋的性质已属私房，某贸易公司、某百货商行应参照房管部门评定的同期非住宅租金参考价向余某交纳房屋使用费。

四、法院判决

（一）某印刷公司、某华公司、某贸易公司、某百货商行将广州市北京路某号南边2楼房屋腾空交回给余某。判决生效之次日起腾空交屋前某贸易公司、某百货商行应参照房管部门评定的同期非住宅租金参考价按月向余某交纳房屋使用费。

（二）某贸易公司、某百货商行将从2002年10月至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费一次性清交给余某。