梁某、萧某、冯某诉刘某房屋买卖合同纠纷一案——房屋买受人梁某、萧某、冯某向房屋出售人刘某支付了购房定金后，没有按合同的约定支付余下的购房款，广东以泰律师事务所罗俊秀律师接受刘某的委托，为其向法院起诉，要求解除双方房屋买卖合同，并由梁某、萧某、冯某支付违约金295万元，一审、二审均胜诉。

一、基本案情

梁某、萧某、冯某诉称：2012年4月16日，在第三人的居间撮合下，刘某委托郭某与梁某、萧某、冯某签订了《存量房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：1、梁某、萧某、冯某向刘某购买广州市荔湾区下九路某处房地产，总成交价2,950万元，梁某、萧某、冯某在合同签订时支付200万元，余款2,750万元应在签订合同之日起的60个工作日内存入指定的银行托管账户；2、刘某若未能按照合同约定将某房地产出售给梁某、萧某、冯某，应向梁某、萧某、冯某支付某房地产成交价10%的违约金，并退回梁某、萧某、冯某已付的全部费用；梁某、萧某、冯某若未能按合同约定购买某房地产，应向刘某支付某房地产成交价10%的违约金；3、梁某、萧某、冯某若未能按合同约定支付房款，应向刘某支付逾期违约金，每日按未付款的0.05%计算，逾期超过30日仍未支付的，刘某有权解除合同。

合同签订后，梁某、萧某、冯某向刘某支付了200万元，刘某向梁某、萧某、冯某开具《收款收据》。后来，梁某、萧某、冯某要求将该房地产的买方变更为湛江市某投资实业有限公司，并由广东省某典当行责任有限公司负责将购房余款支付至银行托管账户，双方于2012年8月21日一起到银行开立了托管账户。梁某、萧某、冯某认为刘某已同意梁某、萧某、冯某的要求才会与其一起到银行开立托管账户。刘某认为并没有同意梁某、萧某、冯某的要求，梁某、萧某、冯某只能按双方原合同的约定支付购房余款，并于2012年8月27日以梁某、萧某、冯某未能依约办理购房余款的银行托管手续为由向梁某、萧某、冯某提出自2012年8月30日起解除合同，并于2012年10月23日将该房地产另售他人。刘某将房屋另售他人的行为已构成违约，遂起诉请求判令解除合同，并要求刘某返还200万元购房款及支付295万元违约金。

刘某认为梁某、萧某、冯某逾期支付房款和变更合同主体的行为构成违约，遂反诉请求解除合同，并要求梁某、萧某、冯某支付逾期付款违约金41.25万元和交易不成违约金295万元。

二、律师代理意见

（一）合同的第三条约定：梁某、萧某、冯某应于签订合同时支付首期购房款200万元，购房余款2,750万元应在签订合同之日起60个工作日（即2012年7月11日前）存入指定的银行托管账户。但是梁某、萧某、冯某在支付了首期购房款后，就告知刘某未筹集到资金，暂时不能支付购房余款，要求刘某待其筹集到资金后再办理资金托管手续，且要求变更合同主体，其行为已经构成违约。

（二）梁某、萧某、冯某起诉称导致双方房屋买卖交易无法继续履行的原因是刘某以种种借口不予签订正式的资金托管协议，但是，梁某、萧某、冯某为此提供的证据只是单方面向刘某发出的函件和手机短信信息的内容，没有其他证据予以印证，也没有经过刘某确认，而且与常理不符，所以梁某、萧某、冯某提供的证据均不能作为定案依据。

（三）刘某陈述的交易过程与本案证据相互印证，证明本案房屋买卖交易不能完成的根本原因在于梁某、萧某、冯某缺乏履约能力，并且存在变更双方买卖合同履行主体、逾期支付购房款的严重违约行为。为此，刘某于2012年8月27日通知梁某、萧某、冯某解除合同，有合同依据，刘某有权将涉案房屋另行出售，而无需承担违约责任。

（四）合同因梁某、萧某、冯某的责任而解除，梁某、萧某、冯某应向刘某支付逾期付款的违约金和交易不成的违约金，刘某依法提出反诉，请求解除合同，并要求梁某、萧某、冯某支付41.25万元逾期付款违约金及295万元交易不成的违约金，且本案的反诉费用由梁某、萧某、冯某承担。

三、法院认为

梁某、萧某、冯某与刘某签订的合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。梁某、萧某、冯某意想通过变更买受人来完成支付房款，刘某有理由相信梁某、萧某、冯某缺乏履约能力，为减少预期利益损失，以实际行动解除合同，将房地产另售他人可以理解，合同认定于2012年10月23日解除。涉案房地产交易不成责任在于梁某、萧某、冯某,由其三人承担未能按合同约定完成交易的责任。梁某、萧某、冯某要求刘某支付违约金295万元没有事实依据，本院不予支持。反而，刘某反诉要求梁某、萧某、冯某支付违约金295万元符合合同约定，本院予以支持。

四、法院判决

（一）梁某、萧某、冯某与刘某于2012年4月16日签订的《存量房买卖合同》，于2012年10月23日解除。

（二）刘某自本判决生效之日起10日内向梁某、萧某、冯某返还购房款200万元。

（三）梁某、萧某、冯某自本判决生效之日起10日内向刘某支付违约金295万元。