广州市某达物业管理有限公司（以下简称“某达物业公司”）诉被告某立物业管理有限公司(以下简称“某立物业公司”)、第三人广州市林氏某嘉实业有限公司(以下简称“林氏某嘉公司”）、李某房屋租赁合同纠纷一案，某达物业公司以某立物业公司与林氏某嘉公司恶意串通为由，诉至法院要求赔偿。广东以泰律师事务所律师罗俊秀、周洁琪接受第三人林氏某嘉公司、李某委托后，逐层剖析各方间的法律关系，最后第三人林氏某嘉公司、李某无须承担任何赔偿责任。

一、基本案情

法院经审理查明：位于白云区石夏路X号的房屋共有5层，产权人是林氏某嘉公司。2011年8月1日，林氏某嘉公司（为甲方）与某立物业公司(为乙方）签订《租赁合同》，将X号房屋的1、2层出租给乙方，租期自2011年8月1日起至2023年7月31日止。

2011年11月1日，某立物业公司（为甲方）与某达物业公司（为乙方）签订《租赁合同》，约定将此物业出租给乙方，租期自2011年11月1日至2023年7月31日止。同年11月3日，某达物业公司向某立物业公司缴纳了设备使用费（即顶手费）40万元、租赁合同保证金45万元、水电保证金10万元。

2013年4月28日，某立物业公司（为甲方）与某达物业公司（为乙方）签订第二份《租赁合同》，约定：将一层商铺（原发廊）出租给乙方，租期自2013年5月1日至2021年7月31日止。当日，某达物业公司向某立物业公司缴纳了2万元押金。

2013年10月1日，某达物业公司（为甲方）与李某（为乙方）签订《承包租赁合同》，约定：甲方将其在涉案物业投资经营的新世界鞋材皮料城承包给乙方经营。承包期限为2013年10月1日至2023年7月31日止。

2014年6月1日，林氏某嘉公司（为甲方）与李某（为乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将涉案物业出租给乙方，租赁期限从2014年6月1日起至2026年5月31日止。同年6月10日前，李某未向某达物业公司缴纳当月租金，某达物业公司亦未向某立物业公司缴纳当月租金。同年7月9日，林氏某嘉公司在涉案物业张贴《解除（租赁合同）通知书》，催促某立物业公司缴纳2014年6、7月租金及其他费用、搬离涉案物业。同年7月15日，林氏某嘉公司（为甲方）与某立物业公司（为乙方）签订《解除<租赁合同>确认书》。

某达物业公司认为，某立物业公司与第三人林氏某嘉公司、李某恶意串通，致使原合同不能履行或无法履行，故特向法院起诉，请求：1、解除某达物业公司与某立物业公司2011年11月1日就广州市白云区石夏路X号某嘉广场一、二层物业签订的《租赁合同》；2、某立物业公司返还某达物业公司场地设备使用费40万元、租房合同保证金45万元、水电费保证金10万元及某嘉广场原发廊押金2万元，共计97万元，并赔付解除合同之日2014年6月1日至判决之日的逾期利息；3、本案诉讼费全部由某立物业公司承担。

二、律师代理意见

（一）原告律师代理意见

某达物业公司认为，是某立物业公司与第三人林氏某嘉公司、李某恶意串通，致使原合同不能履行或无法履行，至今某立物业公司不解除合同也不退还某达物业公司场地设备使用费、租金合同保证金及水电费保证金，因此，某达物业公司为维护自身的合法权益，根据相关法律规定特向法院起诉。

（二）被告律师代理意见

1、造成双方合同无法履行的根本原因是某达物业公司违约在先，未按照合同约定足额、按期支付租金，导致某立物业公司无法垫资交租，最后第三人林氏某嘉公司解除了与其的租赁合同；

2、因系某达物业公司违约导致合同不能继续履行，故相关租赁保证金、水电费保证金是应当予以没收的；

3、关于设备使用费，某达物业公司已经进场使用了相关设备，故不能退还该费用；

4、关于2万元押金，某立物业公司认为是与本案无关的合同关系，且某达物业公司并未提供证据；

5、逾期利息无法律依据。

（三）第三人律师代理意见

1、第三人林氏某嘉公司、李某不存在与某立物业公司恶意串通的事实；

2、第三人林氏某嘉公司实际上在2014年7月22日才与李某重新签订了涉案物业的租赁合同，并不是某达物业公司所称的6月1日；

3、第三人林氏某嘉公司曾于2014年7月18日对涉案物业停止供电，第三人李某亦曾通过短信联系过某达物业公司，但某达物业公司不予理会；

4、某达物业公司未向某立物业公司补交拖欠租金，第三人林氏某嘉公司在这种情况下才与某立物业公司办理了解除合同的手续，不存在恶意串通的情况；

5、至于某达物业公司、某立物业公司之间的法律关系，请法院公正处理。

三、法院认为

在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。在本案中，因2014年7月15日，林氏某嘉公司与某立物业公司已签订《解除<租赁合同>确认书》,某立物业公司在与某达物业公司签订的《租赁合同》期限届满之前丧失了涉案物业的出租权，无法履行房屋租赁合同的主要债务，违反了合同法的相关规定，某达物业公司提出解除房屋租赁合同的诉讼请求合理合法，本院予以支持。合同解除之日应为某达物业公司本诉起诉状送达某立物业公司之日即2015年6月18日。

对于某达物业公司提出退还场地使用费40万元的诉讼请求，经查，收据证实上述40万元并非所谓“设备使用费”，而是“顶手费”，系某达物业公司为取得订立涉案物业租赁合同而向某立物业公司自愿支付的费用，合同期限届满则无需退还，现本案房屋租赁合同仅履行3年7个月，故某立物业公司应当将剩余不能履行的租赁期限对应的“顶手费”退还给某达物业公司，即某立物业公司应当退还的“顶手费”为278,014元。

对于某达物业公司提出退还合同保证金45万元、水电费保证金10万元的诉讼请求，本院认为，合同约定收取保证金的目的在于保证合同履行，现导致本案合同解除的原因是某立物业公司违约，因此某立物业公司应当将收取的合同保证金、押金、水电保证金退还给某达物业公司，某达物业公司就此提出的诉讼请求本院予以支持。

对于某达物业公司提出某立物业公司赔偿上述费用的逾期利息的诉讼请求，因缺乏合同依据，本院不予支持。

对于某达物业公司提出退还发廊押金2万元及利息的诉讼请求，因该押金应于合同终止时退还，但某达物业公司在本案中未主张解除富泰合同二，故该诉讼请求法院不予支持。

四、法院判决

（一）某达物业公司与某立物业公司于2011年11月1日签订的《租赁合同》于2015年6月18日解除。

（二）某立物业公司于本判决生效之日起5日内向某达物业公司退还合同保证金45万元、水电费保证金10万元，设备使用费（顶手费）278,014元、共计828,014元。