广州某城商业经营有限公司（以下简称“某城公司”）诉广州某泰工贸有限公司（以下简称“某泰公司”）、广州某房地产有限公司（以下简称“某房产公司”）租赁合同纠纷一案——广东以泰律师事务所律师罗俊秀接受某城公司的委托，两次参与三方会议讨论并提出和解方案，最终委托人接受罗律师的意见，予以撤诉并取得了赔偿，圆满地解决了此案纠纷。

一、基本案情

某城公司诉称：2004年7月6日，某城公司与某泰公司、某房产公司签订《广州市房地产租赁合同》、《某泰国际广场场地租赁合同》及《某泰国际广场场地租赁合同补充协议》，该租赁合同约定某泰公司同意将广州市天河区林和西路161号某泰国际广场裙楼一至五层出租给某城公司进行经营，合同期限自2004年4月1日起至2019年9月30日止。合同签订后，某城公司已向某泰公司支付保证金2,824,500元。

因某城公司欠缴部分租金，双方多次协商，某城公司于2006年6月2日收到某泰公司发函催缴租金，限五天内缴清所欠费用。某城公司立即四处筹资并于2006年6月5日交清租金1,653,893.06元，但同时（6月5日）收到某泰公司发律师函要求单方解除《租赁合同》，并限某城公司于2006年7月2日前自行交还承租的全部场地。其后某泰公司还发函给各商户，要求各商户尽快离场。某城公司收函后，多次发函与某泰公司协商，并明确告知坚决不同意解除合同。

2006年7月3日，某城公司遂向法院提起诉讼，请求：1.判定某城公司和某泰公司签订的《某泰国际广场场地租赁合同》及《某泰国际广场场地租赁合同补充协议》合法有效，应继续履行。2.判定某泰公司单方解除《场地租赁合同》的行为构成违约，应双倍返还保证金5,649,000元和赔偿经济损失5,872,655.62元。3.诉讼费由某泰公司、某房产公司承担。

二、律师代理意见

罗律师根据法律和实情，提出了以下解决方案：

（一）庭外和解

1、从某城公司的诉讼请求来看，向违约方某泰公司索赔共11,521,655元是其真正的意图，因此，和解的前提是某泰公司赔偿11,521,655元。罗律师认为，该赔偿额应作为谈判的基础数额，最后由某泰公司赔偿多少，应视情况而定。

2、庭外和解的谈判期限，应定在今年8月底以前完成，谈判有进展或确因客观原因需延长谈判期限的，应延至今年9月21日庭前交换证据之前。因为，如双方通过一个多月的努力还解决不了问题，不能达成和解协议，再谈也没意义，加上开庭时间将到，和解可能性变小。

3、在庭外和解期间，不能放松对诉讼证据材料的取证、完善工作。

4、如某泰公司能接受某城公司的条件，租赁场地应移交给某泰公司，并签订移交场地协议。

（二）某城公司不能违约

1、如不能达成和解协议，租赁场地也应在拟定的谈判期限内交还给某泰公司，以免某城公司的损失扩大。因为只要租赁场地实际上是由某城公司控制使用，某城公司就应缴纳租金。

就算某城公司不主动交出场地，某泰公司也能以某城公司违约而反诉某城公司，并可通过诉讼保全措施腾空场地，其结果与某城公司主动移交场地一样。

2、按合同约定，某城公司逾期交租60天构成违约，某泰公司就可以没收保证金2,824,500元、商场装修及合理计收违约金，如出现这种结果，某城公司的损失会再次扩大。

3、罗律师认为，履行合同是双方的责任，一方不履行合同，即构成违约，双方都不履行合同，即双方均构成违约，如出现双方均有违约的情况，则应根据合同关于违约责任的约定，分别作出处理。

在本案中，如果某城公司不违约，诉讼胜诉（取得赔偿）是肯定的，如果今后出现违约，胜负就难以预料了。

某城公司胜诉意味着可收取双倍保证金、直接经济损失的赔偿金，败诉意味着保证金被没收，租用场地期间的租金、管理费、违约金应缴交。

（三）关于诉状中诉讼请求、证据材料及对合同的理解

1、诉讼请求中的第一项和第二项有矛盾，第二项请求是在某泰公司违约解除合同、且在某城公司无法使用场地的情况下，才能实现的，而第一项请求是要求确认合同合法有效、继续履行合同，两者自相矛盾，不能同时实现。建议着重围绕第二项请求进行准备工作。

2、请求判定某泰公司赔偿经济损失5,872,655元，应有直接、详细的证据，涉及到商场装修的，应在举证期限内申请法院委托中介机构进行评估。某城公司单方委托中介机构评估的，其结果应征得某泰公司认可才有效。某城公司单方委托中介机构评估，虽然效力待定，但有很好的参考价值。

3、对租赁合同第八条第一款理解：这一条款是关于乙方违约责任的约定，从其含义上来看，对某城公司很不利。合同约定：“如乙方逾期缴交费用（租金、物业管理费、违约金），超过60日的，视乙方单方解除合同”，这一约定把违约金也算在内。在本案中某城公司只交了欠租1,653,893元，没有交纳违约金，某泰公司可能会以此为借口，说某城公司仍然违约，某城公司的对策是：①合同没有约定违约金交纳的时间，该约定对违约金何时缴交没有约束力；②违约金多少待定，无法交纳。