惠阳市某实业有限公司诉广东某实业发展公司合作开发建房合同纠纷一案

惠阳市某实业有限公司(以下简称“惠阳某公司”）诉广东某实业发展公司(以下简称“广东某公司”）合作开发建房合同纠纷一案——惠阳某公司依约向广东某公司支付了合作款后，该公司未依约提供相关土地批文，导致双方合作合同无法履行，广东以泰律师事务所律师罗俊秀接受惠阳某公司的委托，为其向法院起诉，要求解除合同，获得胜诉，广东某公司返还已收取的款项。

一、基本案情

惠阳某公司诉称：1995年4月26日和5月12日，其与广东某公司签订了《合作开发建房合同书》及《合作开发建房补充合同》，合同主要约定，合作项目位于广州市海珠区南田村某地段，征地面积7,336平方米，建设项目为商住楼，建筑面积为3万平米（楼高限10层内），广东某公司提供可用土地7,336平方米，其投入项目资金，在合同生效并收到其款资保证金存入双方共管账户之日起，广东某公司提供开发建房和办理用地许可证。红线图正本给广东某公司存档，负责提供开发建设房屋和办理成立项目公司及用地加名手续；广东某公司收取包干利润1000万元等。合同签订后，1995年5月11日其即支付给广东某公司200万元，但广东某公司收到资金后没有提供楼高限于10层之内的3万平方米的拟建面积批文，用地开发指标和办理成立项目公司及用地所需加名手续，导致合同无法履行。

我司认为广东某公司所收取包干利润，实际是炒卖地皮的行为，广东某公司的行为严重损害了我司的利益，故起诉要求解除合同，广东某公司返还200万元及支付利息。

二、律师代理意见

(一）原告律师代理意见

1、惠阳某公司与广东某公司于1995年4月26日签订的《合作开发建房合同书》是一份无效合同，应予解除。

2、《合作开发建房合同书》第三条规定了由惠阳某公司承包经营，自负盈亏，广东某公司收取包干利润650万元的条款及后于1995年5月22日签订补充合同增加350万元，共一千万元，这种不担风险，纯收利润的做法，实际上是一种变相的地皮买卖，即非法炒卖地皮，这一行为是违法的。

另外，作为合作建房合同，其真实意思表示在于合作建房，而合作应是平等、互利、共担风险，分亨利润的，但这一条款的利润包干、自负盈亏，实际上是由惠阳某公司一方去承担风险，由广东某公司一方去收取固定利润，这一条款规定，符合联营公司保底条款，根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，保底条款违背了联营活动中应遵循的共负盈亏，共担风险的原则，损害了其他联营方的合法权益，因此，应当确认无效。

3、双方签订的《合作开发建房合同书》，实际上没有履行，应予解除。

4、关于惠阳某公司提走与广东某公司共管帐号上的300万元一事实际上是在合同不能履行及在广东某公司同意的情况下，为避免惠阳某公司的经济损失提走的。

5、至于惠阳某公司写给广东某公司要求退回二百万元保证金的公函中提到“由于法定代表人涉讼，无法继续履行合同”一词，这是惠阳某公司出于退回二百万元保证金的不真实的客套话。

（二）被告律师代理意见

惠阳某公司所指我方是炒卖地皮，未能提供楼高10 层以内在该地块内建积不少于3万平方米的批文等实属无理，相反的是惠阳某公司严重违反合同，包括中途抽走开发专项基金;惠阳某公司法定代表人涉讼使广东某公司办事机构陷于瘫痪，无法履行合同，惠阳某公司拒绝配合广东某公司成立项目公司等。由于惠阳某公司违约，根据合同规定，广东某公司有权没收惠阳某公司保证金抵充违约金。因此，同意解除原订合同，不同意惠阳某公司要求返还200万元保证金及支付利息等的诉讼请求。

三、法院认为

惠阳某公司与广东某公司所签订的《合作开发建房合同书》及《合作开发建房补充合同》，由广东某公司提供所征用土地给惠阳某公司承包经营，自负盈亏，广东某公司则收取包干利润金共1,000万元。双方之间的合同实质是名为合作实为非法转让土地使用权的行为，违反了房地产管理法的有关规定，合同应视为无效。广东某公司已取得200万元保证金应返还给惠阳某公司，并从收款之日起合理支付利息。

四、法院判决

（一）惠阳某公司与广东某公司分别签订的《合作开发建房合同书》、《合作开发建房补充合同》无效。

（二)广东某公司一次性将200万元及利息全部支付给惠阳某公司。（利息从1995年5月12日起至全部返还款项之日按同期银行贷款利率计算）