原告王某起诉被告广东某房产有限公司（以下简称某房产公司），要求某房产公司双倍返还定金、购房款等，共计556,756.04元。某房产公司委托广东以泰律师事务所律师罗俊秀、周洁琪为其代理人，经过二位律师的努力,一审法院判决驳回了王某的全部诉讼请求，王某不服提起上诉，二审法院经审理后，维持了原判，极大地维护了某房产公司的合法权益。

一、基本案情

王某诉称：某房产公司是某广场项目的开发商。2011年12月，某广场对外公开发售，并对外使用了“某精品广场”的名称。某房产公司向王某说明及承诺，某广场的业态是经营精品，将打造为“全球精品总部采购基地”，并对外宣称“商场负一层直通地铁出入口”。王某基于某广场的业态及交通便捷性与其精品生意的高度契合，便与某房产公司签订了《商品房订购书》（以下简称订购书），约定王某向某房产公司购买某广场首层某单元商铺。签订订购书当天，王某依约向某房产公司支付了商铺定金100,000元,并于2012年2月7日向某房产公司支付了购房款355,617元，同时向某房产公司缴纳了印花税1,139.04元。订购书签订后，王某发现某房产公司擅自将某广场的业态全面改为鞋类销售，已实际招商引入鞋业商家，开设了鞋类商铺，且某广场负一层并无直通地铁站。目前，某房产公司已将涉案商铺出租给案外人开设了“小辣椒”鞋店。王某认为，某房产公司违反销售广告及对王某的承诺，擅自变更某广场的业态，并将涉案商铺交付案外人使用，已属根本违约。为此，起诉请求一审法院判决：1、某房产公司向王某双倍返还商铺定金200,000元；2、某房产公司向王某返还购房款355,617元及利息（按银行同期贷款利率的四倍计算，从2012年3月1日起计至某房产公司返还购房款之日止）；3、某房产公司向王某返还已交纳的印花税1,139.04元。

收到王某的起诉材料后，某房产公司向一审法院提出反诉请求：1、解除王某与某房产公司于2011年12月23日就某广场首层某房签订的订购书；2、王某已支付给某房产公司的定金150,000元、购房款305,617元归某房产公司所有。

一审法院经审理后，认为王某和某房产公司签订的订购书为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。因生效判决已经认定某房产公司开发的某广场负一层未直通地铁站不构成虚假宣传和违约，且现有证据并不能证明某房产公司向王某承诺某广场的业态为经营精品。故王某以上述理由请求认定某房产公司违约缺乏事实依据，本院不予采纳。王某未能按订购书的约定及《承诺书》的承诺与某房产公司签订商品房买卖合同已经构成违约，故王某要求某房产公司双倍返还商铺定金，本院不予支持。某房产公司反诉请求解除王某与某房产公司签订的订购书、王某已支付的定金及购房款归某房产公司所有，本院予以支持。另王某未能举证证明其向某房产公司交纳了印花税1,139.04元，故王某要求某房产公司退回印花税1,139.04元，本院亦不予支持。

故一审法院于2016年6月7日作出如下判决：一、王某与某房产公司在2011年12月23日签订的订购书于本判决发生法律效力之日解除；二、王某向某房产公司交纳的定金150,000元、购房款305,617元归某房产公司所有；三、驳回王某的全部诉讼请求。

一审判决后，王某不服提起上诉，上诉请求：1、改判某房产公司返还王某已付的全部款项456,756.04元；2、由某房产公司承担全部诉讼费用。

二、二审律师代理意见

我方不同意王某的上诉请求，以及其在上诉状所称的事实和理由。

（一）关于涉案订购书和《承诺书》（以下简称两份协议）的性质和效力，我方认为，该两份协议的内容为双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，也不符合撤销的条件，为合法、有效的合同，无论其是否具备商品房买卖合同的性质，双方均应严格遵守，否则，违约方应承担相应的违约责任。

1、双方在签订两份协议时，某广场是否取得预售许可证，不影响两份协议的效力，而且在王某应履行《承诺书》约定的付款和签订购房合同义务之时，某广场已取得了预售许可证，并不妨碍双方履行该《承诺书》，王某以此理由拒绝履行约定，此理由不能成立。

2、两份协议均经双方签名确认，且《承诺书》签订之后，王某按照《承诺书》的约定于2012年2月7日向某房产公司支付了305,617元，进一步证明两份协议均为双方的合意。

3、《承诺书》所约定的违约责任是作为双方签订正式房屋买卖合同的保证，以及王某向某房产公司支付房款的保证，王某不按协议履行，则应当承担责任。而且，显失公平的合同需经撤销后才能不予履行，在被撤销之前双方应继续履行。现两份协议不符合撤销的法定条件，双方均应切实履行协议约定的各项义务。

4、根据合同法第三十九条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《承诺书》约定的不作退还的条款，没有被重复使用，而且经与王某协商一致确定，不属于合同法规定的格式条款，不能根据合同法第四十条的规定认定无效。

5、《承诺书》的内容不存在任何歧义，《承诺书》约定的自动放弃以上款项，明显就是上述全部款项。如果仅适用定金150,000元，应约定为自动放弃定金。

（二）关于两份协议未履行完毕的原因和责任，我方认为在于王某，其应承担相应的违约责任。

1、王某主张双方签订订购书时，尚未对商品房买卖合同的重要条款达成一致意见，而留待以后再协商确定。因双方未能协商一致，因此形成商品房买卖合同未能签订的事实。但王某既不能提供证据证明该主张，且该主张和事实严重不符，不能采信。

首先，根据双方于2011年12月23日签订的订购书，鉴于违约部分第二、三条约定可知，双方在签订订购书时，已经对房屋买卖合同的条款达成一致意见，同时订购书第八条约定，本订购书一旦签订，则视同王某按某房产公司提供的商品房买卖合同文本之固定条款不作修改地执行。未能按该文本签署时，王某应承担相应责任，足以证明双方对于商品房买卖条款达成一致意见，双方均不得更改。

三、二审法院认为

四、法院判决

驳回上诉，维持原判。