咨询热线:
13924066866
13728002088
020-83545888
020-83266222


张某、吴某诉广东某华房地产有限公司 商品房预售合同纠纷一案

  原告张某、吴某向广州市越秀区人民法院提起诉讼,要求房屋出售人广东某华房地产有限公司(以下简称“某华公司”)支付合同无法履行的违约金,某华公司委托广东以泰律师事务所罗俊秀、周洁琪律师担任其代理人。两律师接受委托后,为某华公司提起反诉,要求张某、吴某支付合同无法履行的违约金。法院经审理,最终驳回了张某、吴某的诉讼请求,支持了某华公司的反诉请求,判令张某、吴某向某华公司支付违约金。

  一、基本案情

  两原告共同诉称:2013年1月7日,原告与被告某华公司签订《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定以按揭贷款的方式由原告向被告某华公司购买广州市越秀区侨光路X号某艺广场四层X号商铺。合同签订后原告按照合同约定支付了相应的首期款及办理房产证的相关税费。后原告根据被告某华公司的要求提供了不同银行按揭贷款所需的全部资料,但合同签订后,因被告某华公司的原因导致其指定的多家贷款按揭银行均对商铺贷款政策进行变更,限制收紧商铺贷款额度,导致原告迟迟未能获得涉讼商铺的按揭贷款。至此,双方签订的买卖合同已无法继续履行,购房合同目的无法实现。且被告某华公司提供的所有宣传资料中均宣称涉讼商铺所在的某艺广场建于双地铁之上,负一层与地铁无缝对接;在合同附件《房地产平面附图》中也显示有“地铁通道”和“地铁通道出入口”字样。然而,某艺广场根本没有地铁出入口。被告某华公司虚构地铁通道出入口,虚抬房价,导致原告无法获得按揭贷款,已构成严重违约。

  为此,原告起诉至法院,请求判令:1、原告与被告某华公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》依法解除。2、被告某华公司立即向原告返还全部已付购房款1,060,419元、按揭手续费3,050元、预告登记费550元、转移登记费560元、契证印花税15元,共计1,064,594元及利息(按同期银行贷款利率计算,从起诉之日起计算至被告返还上述款项之日止)。3、被告某华公司向原告支付因变更规划导致合同无法履行的违约金100,000元(根据合同条款附件7第1条,按定金罚则计付)。

  二、被告律师代理意见

  同意解除双方房屋买卖合同,不同意向原告支付违约金,理由如下:

  1、解除合同的原因在于原告违约,原告未按合同约定向某华公司支付余下房款1,050,000元,故某华公司按照合同约定有权解除合同。

  2、根据合同附件7补充协议第7条第2款约定,原告的按揭贷款批准与否与某华公司无关,某华公司对此无需负责;根据第3款约定,未能如期付款,视为原告不履行合同。根据上述约定,某华公司没有责任。

  3、根据某华公司提供的证据显示,原告的按揭申请未得到银行批准后,某华公司分别于2015年4月30日、10月30日书面通知原告需办理变更支付方式支付余下的房款才能继续履行合同。但原告收到通知后不但不予理会,还向法院起诉,某华公司认为原告的行为构成根本违约,某华公司有权解除合同。

  4、贷款额度是银行自己的决定,某华公司无法左右。原告未能获得银行贷款的原因在于其提交的材料不符合银行的要求,且原告存在多次逾期还款行为,其征信不通过审核。

  5、原告目前提供的证据无法证明某华公司存在虚构地铁口行为。在此前某华公司与颜某珍的诉讼中,某华公司向法院提交了涉讼商场的报建图、验收规划图及竣工图。上述图纸均表明某华公司已严格按照政府相关部门的规划要求在涉讼楼宇负一层预留了地铁出入口。地铁通道出入口属于政府规划范围,其如何建设是由政府和规划部门决定的,某华公司及广州地铁集团有限公司均无权控制和决定。某华公司按照政府要求,在涉讼楼宇负一层预留地铁出入口就已经完成了义务。

  综上所述,某华公司已履行涉讼合同,是守约方,而原告存在拒绝支付购房款的违约行为,属于违约方,应承担相应的违约责任。

  三、法院认为

  原告与被告某华公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》为双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定、合法有效。现双方均同意解除该合同,本院依法予以许可,被告某华公司应将已收取的购房款及相关税费返还给两原告。

  关于违约责任的问题,经本院调查,涉讼X号商铺未能通过银行按揭贷款审批的原因在于两原告的征信未能通过审查,且根据合同约定:若该行未能通过两原告的按揭贷款审批,两原告应向其他银行重新办理按揭贷款申请或变更付款方式,但两原告至今未履行上述义务,故解除合同的违约责任应由两原告负担。双方签订的补充协议明确约定发生上述情况时被告某华公司有权解除合同并没收定金,故两原告应承担向被告某华公司支付违约金100,000元的违约责任。两原告并未提交证据证明该违约金的标准过高,故对其要求适当降低违约金标准的意见,本院不予采纳。

  关于两原告要求被告某华公司返还按揭款3,050元的诉讼请求,因该费用并非被告某华公司所收取,且被告某华公司对涉讼合同的解除并无过错,故对两原告的该项诉讼请求,本院不予支持。

  两原告认为被告未能按照宣传的承诺设置地铁通道属严重违约的行为,对此本院认为:一、原告提供的证据显示广州市规划局曾要求被告某华公司在涉讼项目预留地铁出入口;二、涉案项目的报建图、竣工图中均标示已预留接地铁口;三、双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》未就该事项作出明确约定;四、已有生效的法律文书认定被告某华公司不存在欺诈或虚假宣传行为。因此,现两原告要求被告某华公司就该原因支付违约金的诉讼请求欠缺理据,本院不予支持。

  四、法院判决

  1、原告张某、吴某与被告广东某华房产有限公司就广州市侨光路X号某艺广场四层X号商铺签订的《商品买卖合同(预售)》予以解除。

  2、被告广东某华房产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内,向原告张某、吴某返还购房款1,0O0,419元、预告登记费550元、转移登记费560元及契证印花税15元。

  3、原告张某、吴某应在本判决发生法律效力之日起七日内、向被告广东某华房产有限公司支付违约金100,000元。

 

进入 刑事 房产 经济 民事