原告广州市某碧酒店有限公司（以下简称某碧酒店）委托广东以泰律师事务所罗俊秀、周洁琪律师为代理人，向广州市白云区人民法院起诉，要求房屋出租人陶某退还多收取的租金，获得胜诉。

一、基本案情

原告某碧酒店诉称：2010年12月5日，第三人M某与被告陶某签订了一份《房屋租赁合同》合同约定：1、被告出租建筑面积为5248平方米的房屋给M某，租金为30元/平方米。第一年每月租金总和为157,440元，租金每年递增10%。2、如建筑面积经测量不足5248平方米，每月租金应该参照每平方米的租金标准递减。

2011年3月22日，M某与被告签订了一份《补充协议书（一）》，约定：免租期可延迟至2011年5月31日。

上述两份合同签订后，M某依约向被告支付了57,200元押金及2011年6月1日至2012年3月31日共计十个月期间的租金1,574,400元。后M某在2011年6月2日正式成立了原告广州市某碧酒店有限公司，由原告继续履行合同义务。

2011年8月13日，原、被告共同委托广州市州游测绘技术信息有限公司对该房屋进行测量，测得该房屋的建筑面积实为4796平方米，即原告每月向被告多付了452平方米的租金，共计135,600元。

为此，原告起诉至法院，请求判令：被告返还多付的租金135,600元。

二、律师代理意见

（一）原告律师代理意见

1、按照租赁合同第5-1条约定，M某将该房屋注册为广州某碧酒店有限公司后，合同项下M某的权利义务全部转让给原告，由原告继续履行与被告的合同，M某已经向被告支付的租金或其他款项视为原告向被告支付。

2、根据租赁合同第1-1、3-1条约定，租金应以实测面积计算。被告应当退还原告多付的2011年6月1日至2012年3月31日期间超出实测面积452平方米的租金135,600元{（1,574,400元-4796平方米）*30元*10个月}=135,600元）。

（二）被告答辩意见

1、原租赁面积5248平方米为双方按照我方对租赁面积计算方法和公式计算出来的初步面积，计算方法为：5248=790*6+72（大堂面积）+436（空地面积摊分）。

2、按照双方约定的租赁面积计算方法，我们的实际租赁面积应该为760*9（4-9层）+276(楼顶)+33(一楼对方使用)+72（大堂）+654*2/3（空地面积摊分）=5557。原告应按照此面积支付租金，并补充以前的租金和押金给我方。

基于以上理由，我方不同意对方的诉讼请求，并要求重新签署《房屋租赁合同》，面积按照5557平方米进行计算，并补回11个月的押金差额给我方。

三、法院认为（摘录）

由于第三人与被告在《房屋租赁合同》中约定在第三人注册成立酒店后，第三人的合同权利义务全部转让给原告，由原告继续履行与被告的合同，第三人已经向被告支付的租金或其他款项视同原告向被告支付。对此，原、被告在庭审中亦确认。因此，在原告注册成立后，原告即作为上述租赁合同的承租方履行合同权利义务。

现原告提交了广州州游测绘技术信息有限公司于2011年8月15日做出《房屋面积测量成果报告书》，测绘结论为四至九层总面积为4795.9380平方米，其中首层七天酒店大堂面积64.6930平方米也全部由四层至九层分摊，故依照合同约定原告承租的房屋建筑面积共计4795.9380平方米。被告虽对上述报告书提出异议，但并未提交重新测绘的申请，其提交的《建设工程消防验收意见书》及首层平面布局图均非认定涉案租赁房屋建筑面积的直接证据。故，被告的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。至于双方未在合同中做出约定楼顶、一楼供原告使用的部分、空地面积摊分等部分房屋场地面积，被告可另行与原告协商相应部分的使用方式和费用收取方式，被告在本案以此作为抗辩意见无事实及法律依据。

四、法院判决

被告陶某向原告广州市某碧酒店有限公司返还租金135,600元。