原告东莞某景房地产开发有限公司向东莞市莞城区人民法院起诉，要求承租人唐某英腾退房屋并支付租金及违约金共计80多万元，被告唐某英委托广东以泰律师事务所罗俊秀、周洁琪律师担任其代理人。经过两律师的努力，法院最终判决被告仅需向原告支付40多万元，极大地维护了被告的利益。

一、基本案情

法院审理查明：原告与被告于2010年3月18日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告东莞市莞城区X广场C区第一层第110-113号商铺，合同约定：租期从2010年4月15日起至2013年4月14日止，租金35,852元/月，广告费500元/月，被告应于每月10日前向原告支付租金和广告费，否则每日按逾期款的千分之二计算违约金。并在合同中约定免租期为3个月，另合同还对装修、维修保养等其他事宜进行了约定。而后因涉案商铺漏水，原、被告双方经多次协商并达成二份补充协议，两份协议内容分别为：延长免租期三个月及免除两个月租金及整体推广广告位，但仍不能就解决漏水所带来的争议，被告遂于2011年4月自行撤场。

为此，原告起诉至法院，请求判令：1、原、被告双方解除租赁合同，并腾退涉案商铺给原告；2、被告向原告支付自2010年7月起至将涉案商铺腾退给原告使用之日止的租金及广告费601,520元；3、被告向原告支付违约金250,263.07元。

二、被告律师代理意见

原、被告双方的《商铺租赁合同》应予以解除，但被告无需向原告支付租金，理由如下：

1、涉案商铺存在建筑结构缺陷，在大雨过后发生多次漏水，致使租赁物严重受损，被告无法利用涉案商铺进行经营活动，合同目的无法实现。

2、双方就漏水影响被告经营一事已达成《补充协议》，协议明确将免租期延长至2010年12月14日，即使要支付租金，也应从2011年1月开始计算。

3、原告从未进行广告推广，因此被告无需向其支付广告费。

三、法院认为

（1）原、被告双方的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方均应遵照诚实信用原则履行各自的义务。

（2）根据双方庭审陈述，均确认涉案商铺在2010年5月、9月存在漏水情况。由于涉案商铺乃原告提供给被告使用，原告应对漏水情况不属于涉案商铺本身质量问题导致承担举证责任，但原告对此未能举证证明，因此原告应对此承担相应的法律责任。

（3）被告单方撤场构成违约，应承担相应的违约责任。

（4）被告未缴租金乃因原告提供的涉案商铺存在漏水问题，且双方对漏水给装修造成的损失未能达成一致的情形下所致，被告未能及时缴纳租金事出有因，因此补充协议中关于免租期延长的约定仍然有效。

（5）虽然被告单方面违约解除了合同，但未能及时缴纳租金和广告费事出有因，并不属于故意拖欠租金，故对原告要求被告支付租金及广告费的违约金诉请不予支持。

四、法院判决

1、确认原告与被告之间的《商铺租赁合同》已解除。

2、被告自判决发生法律效力之日起五日内向原告支付租金466,076元，广告费8,500元。

3、驳回原告的其他诉讼请求。